不動産鑑定士 独学合格はこうやろう!

不動産鑑定士試験合格者の半数はTACなどの資格の学校に通っているらしい。それでも、独学で合格している人もいる。お金も時間もないが、工夫と努力で合格目指します!私の独学勉強法や使っている参考書から、鑑定士の年収まで色々ご紹介します♪

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第5章 第1節 対象不動産の確定 ②(留意事項)

留意事項


1.対象不動産の確定について

(1)鑑定評価の条件設定の意義
 鑑定評価に際しては、現実の用途及び権利の態様並びに地域要因及び個別的要因を所与として不動産の価格を求めることのみでは多様な不動産取引の実態に即応することができず、社会的な需要に応ずることができない場合があるので、条件設定の必要性が生じてくる。

 条件の設定は、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定し(対象確定条件)、又は付加する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件を明確にするものである。

 したがって、条件設定は、鑑定評価の妥当する範囲及び鑑定評価を行った不動産鑑定士の責任の範囲を示すという意義を持つものである。

(2)鑑定評価の条件設定の手順
 鑑定評価の条件は、依頼内容に応じて設定するもので、不動産鑑定士は不動産鑑定業者の受付という行為を通じてこれを間接的に確認することとなる。

 しかし、同一不動産であっても設定された対象確定条件の如何又は付加する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件の如何によっては鑑定評価額に差異が生ずるものであるから、不動産鑑定士は直接、依頼内容の確認を行うべきである。

 ① 対象確定条件について
 対象確定条件については、対象不動産に係る諸事項についての調査、確認を行った上で、依頼目的に照らしてその条件の妥当性を検討しなければならない。
 特に、対象不動産が土地及び建物の結合により構成される場合又はその使用収益を制約する権利が付着している場合において、例えば抵当権の設定のための鑑定評価設定された抵当権をもとに証券を発行するための鑑定評価等関係当事者及び第三者の利益に当該鑑定評価が重大な影響を及ぼす可能性のあるときは、独立鑑定評価を行うべきでなく、その状態を所与として鑑定評価を行うべきである。

 ② 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件の付加について
 想定上の条件を付加する場合において、

 ア 実現性とは、依頼者との間で条件付加に係る鑑定評価依頼契約上の合意があり、当該条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で当該条件が実現する確実性が認められることをいう。
 なお、地域要因についての想定上の条件を付加する場合には、その実現に係る権能を持つ公的機関の担当部局から当該条件が実現する確実性について直接確認すべきことに留意すべきである。

 イ 合法性とは、公法上及び私法上の諸規制に反しないことをいう。

 ウ 関係当事者及び第三者とは、依頼者及び鑑定評価の結果について依頼者と密接な利害関係を有する者のほか、法律に義務づけられた不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえ不動産の生み出す収益を原資として発行される証券の購入者鑑定評価を踏まえ設定された抵当権をもとに発行される証券の購入者等をいう。
 想定上の条件が妥当性を欠くと認められる場合には依頼者に説明の上、妥当な条件へ改定することが必要である。

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 第1節 対象不動産の確定 ① へ ←   → 第2節 価格時点の確定 へ
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第5章 第2節 価格時点の確定

第2節 価格時点の確定


 価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。

 したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。

 また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

 価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。


留意事項


2.価格時点の確定について
 過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。

 また、時の経過により対象不動産及びその近隣地域等が価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に変化している場合もあるので、このような事情変更のある場合の価格時点における対象不動産の確認等については、価格時点に近い時点の確認資料等をできる限り収集し、それを基礎に判断すべきである。

 将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない

 ただし、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定することができるものとする。

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  第1節 対象不動産の確定 ②(留意事項) へ←   → 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定 ① 

第5章 第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定 ①

第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定


 不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を求め、その適正な価格の形成に資するものでなければならない。

Ⅰ 価格
 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的及び条件に即して価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。

1.正常価格
 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
 この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。

(1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること
 なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
 ① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと
 ② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること
 ③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること
 ④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと
 ⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること

(2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと

(3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること


留意事項


(1)正常価格について
 現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件について

 ① 買主が通常の資金調達能力を有していることについて
 通常の資金調達能力とは、買主が対象不動産の取得に当たって、市場における標準的な借入条件(借入比率、金利、借入期間等)の下での借り入れと自己資金とによって資金調達を行うことができる能力をいう。

 ② 対象不動産が相当の期間市場に公開されていることについて
 相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。

 なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。

 また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう(価格時点以降売買成立時まで公開されることではないことに留意すべきである。)。


2.限定価格
 限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

 限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

 (1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
 (2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
 (3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合

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  第2節 価格時点の確定 へ ←   →第3節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定 ② へ
プロフィール

たまごかんてーし

Author:たまごかんてーし
2009年12月 不動産鑑定士試験 合格を志す。

2010年6月 短答式試験 合格!

2010年10月 論文式試験 不合格(Eランク)

2011年10月 論文式試験 不合格(Aランク)

2012年10月 論文式試験 合格!

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