不動産鑑定士 独学合格はこうやろう!

不動産鑑定士試験合格者の半数はTACなどの資格の学校に通っているらしい。それでも、独学で合格している人もいる。お金も時間もないが、工夫と努力で合格目指します!私の独学勉強法や使っている参考書から、鑑定士の年収まで色々ご紹介します♪

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各論 第1章 価格に関する鑑定評価 第1節

 不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種類別に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。

第1章 価格に関する鑑定評価


第1節 土地
Ⅰ 宅地
1.更地
 更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法(建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法)による収益価格を関連づけて決定するものとする。

 再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする(この手法を開発法という。)。

(1)一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

(2)分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

 なお、配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。

留意事項


(1)更地について
 開発法によって求める価格は、マンション等又は細区分した宅地の販売総額を価格時点に割り戻した額から建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した額をそれぞれ控除して求めるものとする。

 この場合において、マンション等の敷地は一般に法令上許容される容積の如何によって土地価格が異なるので、敷地の形状道路との位置関係等の条件、建築基準法等に適合した建物の概略設計、配棟等に関する開発計画を想定し、これに応じた事業実施計画を策定することが必要である。

 開発法の基本式を示すと次のようになる。
開発法
開発法 定義


2.建付地
 建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。

 建付地の鑑定評価額は、原則として更地としての鑑定評価額を限度とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格関連づけて決定するものとする。

 この場合において、当該建付地の更地としての最有効使用との格差更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮すべきである。


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各論 第1章 第1節 ②

3.借地権及び底地


 借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。

宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。

② 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。

③ 借地権取引の態様
 ア 借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。
 イ 借地権の取引が一般に所有者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。
 ウ 堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。
 エ 借地権に対する権利意識について借地人側が強い地域であるか否か。
 オ 一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。
 カ 借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか。

④ 借地権の態様
 ア 創設されたものか継承されたものか。
 イ 地上権か賃借権か。
 ウ 転借か否か。
 エ 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。
 オ 主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。
 カ 契約期間の定めの有無
 キ 特約条項の有無
 ク 契約は書面か口頭か。
 ケ 登記の有無
 コ 定期借地権等(借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等)

(1)借地権
 ① 借地権の価格
 借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。

 借地人に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。

 ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益
 イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

 ② 借地権の鑑定評価
 借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
 ア 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
 借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格比較考量して決定するものとする。

 この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
 (ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
 (イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
 (ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
 (エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
 (オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
 (カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
 (キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

 イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
 借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格比較考量して決定するものとする。

 この場合においては、前記アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

留意事項


(2)借地権について
 宅地の賃貸借契約等に関連して、借地人から賃貸人へ支払われる一時金には、一般に、①預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、②賃料の前払的性格を有し、又は借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの、③その他借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。

 これらの一時金が借地権価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。



(2)底地
 底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

 賃貸人に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。

 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格関連づけて決定するものとする。この場合においては、前記(1)、②、アの(ア)から(キ)までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

 また、底地を当該借地人が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。


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各論 第1章 第1節 ③-1

4.区分地上権


 区分地上権の価格は、一般に区分地上権の設定に係る土地(以下「区分地上権設定地」という。)の経済価値を基礎として、権利の設定範囲における権利利益の内容により定まり、区分地上権設定地全体の経済価値のうち、平面的・立体的空間の分割による当該権利の設定部分の経済価値及び設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値を貨幣額で表示したものである。

 この場合の区分地上権の鑑定評価額は、設定事例等に基づく比準価格土地残余法に準じて求めた収益価格及び区分地上権の立体利用率により求めた価格関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求めた価格比較考量して決定するものとする。

留意事項


(3)区分地上権について
区分地上権の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。

① 区分地上権の特性に基づく経済価値
 区分地上権の鑑定評価においては、特に次に掲げる区分地上権の特性に基づく経済価値に留意することが必要である。

 ア 区分地上権設定地の経済価値は、当該設定地の最有効使用に係る階層等に基づいて生ずる上下空間の効用の集積である。
 したがって、区分地上権の経済価値は、その設定地全体の効用との関数関係に着目して、その設定地全体の経済価値に占める割合として把握される。

 イ 区分地上権は、他人の土地の地下又は空間の一部に工作物を設置することを目的として設定する権利であり、その工作物の構造、用途、使用目的、権利の設定期間等により、その経済価値が特定される。

② 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格
 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定形態が類似している区分地上権の設定事例等を収集して、適切な事例を選択し、必要に応じ事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求めた価格を比較考量して決定するものとする。

 この手法の適用に当たっては、特に次に掲げる事項に留意しなければならない。
 ア 区分地上権設定地に係る区分地上権の経済価値には、当該区分地上権に係る工作物の保全のため必要な他の空間の使用制限に係る経済価値を含むことが多いので、区分地上権の態様、設定期間等設定事例等の内容を的確に把握すべきである。

 イ 時点修正において採用する変動率は、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地の変動率を援用することができるものとする。

 ウ 地域要因及び個別的要因の比較においては、次に掲げる区分地上権に特有な諸要因について留意する必要がある。
 (ア)地域要因については、近隣地域の地域要因にとどまらず、一般に当該区分地上権の効用に寄与する他の不動産(例えば、地下鉄の区分地上権の設定事例の場合における連たんする一団の土地のように、一般に広域にわたって存在することが多い。)の存する類似地域等との均衡を考慮する必要がある。

 (イ)個別的要因については、区分地上権に係る地下又は空間の部分についての立体的及び平面的位置、規模、形状等が特に重要であり、区分地上権設定地全体との関連において平面的及び立体的分割の状態を判断しその影響の程度を考慮する必要がある。

③ 区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求める価格
 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定形態が類似している区分地上権の設定事例等を収集して、適切な事例を選択し、これらに係る設定時又は譲渡時における区分地上権の価格が区分地上権設定地の更地としての価格に占める割合をそれぞれ求め、これらを総合的に比較考量の上適正な割合を判定し、価格時点における当該区分地上権設定地の更地としての価格にその割合を乗じて求めるものとする。

 なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記②のウに掲げる事項に留意する必要がある。

④ 土地残余法に準じて求める収益価格
 土地残余法に準じて求める収益価格は、区分地上権設定地について、当該区分地上権の設定がないものとして、最有効使用を想定して求めた当該設定地全体に帰属する純収益から、当該区分地上権設定後の状態を所与として最有効使用を想定して求めた当該設定地に帰属する純収益を控除して得た差額純収益を還元利回りで還元して得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。

⑤ 区分地上権の立体利用率により求める価格
 区分地上権の立体利用率により求める価格は、区分地上権設定地の更地としての価格に、最有効使用を想定して求めた当該区分地上権設定地全体の立体利用率を基準として求めた当該区分地上権に係る立体利用率(当該区分地上権設定地の最有効使用を前提とした経済価値に対する区分地上権の設定部分の経済価値及び当該設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値の合計の割合をいう。)を乗じて得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。

 なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記②のウに掲げる事項に留意する必要がある。

プロフィール

たまごかんてーし

Author:たまごかんてーし
2009年12月 不動産鑑定士試験 合格を志す。

2010年6月 短答式試験 合格!

2010年10月 論文式試験 不合格(Eランク)

2011年10月 論文式試験 不合格(Aランク)

2012年10月 論文式試験 合格!

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