不動産鑑定士 独学合格はこうやろう!

不動産鑑定士試験合格者の半数はTACなどの資格の学校に通っているらしい。それでも、独学で合格している人もいる。お金も時間もないが、工夫と努力で合格目指します!私の独学勉強法や使っている参考書から、鑑定士の年収まで色々ご紹介します♪

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第7章 鑑定評価の方式 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 ①

第7章 鑑定評価の方式


 不動産の鑑定評価の方式には、原価方式比較方式及び収益方式の三方式がある。

 原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう。)に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。

 不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法賃料を求める手法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。

第1節 価格を求める鑑定評価の手法


 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法取引事例比較法及び収益還元法に大別され、このほか三手法の考え方を活用した開発法等の手法がある。

Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項

1.一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連

 価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。

2.事例の収集及び選択

 鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例(以下「取引事例等」という。)がある。

 これらの取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

 取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。

(1)次の不動産に係るものであること
 ① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域(以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)に存する不動産

 ② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等における同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産(以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。

(2)取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。

(3)時点修正をすることが可能なものであること。

(4)地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

留意事項


① 取引事例等の選択について

ア 必要やむを得ない場合に近隣地域の周辺地域に存する不動産に係るものを選択する場合について

 この場合における必要やむを得ない場合とは、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産について収集した取引事例等の大部分が特殊な事情による影響を著しく受けていることその他の特別な事情により当該取引事例等のみによっては鑑定評価を適切に行うことができないと認められる場合をいう。

イ 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内の代替競争不動産に係るものを選択する場合について

 この場合における対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等とは、次のような場合として例示される対象不動産の個別性のために近隣地域の制約の程度が著しく小さいと認められるものをいう。

 (ア)戸建住宅地域において、近辺で大規模なマンションの開発がみられるとともに、立地に優れ高度利用が可能なことから、マンション適地と認められる大規模な画地が存する場合

 (イ)中高層事務所として用途が純化された地域において、交通利便性に優れ広域的な集客力を有するホテルが存する場合

(ウ)住宅地域において、幹線道路に近接して、広域的な商圏を持つ郊外型の大規模小売店舗が存する場合

(エ)中小規模の事務所ビルが集積する地域において、敷地の集約化により完成した卓越した競争力を有する大規模事務所ビルが存する場合

ウ 代替、競争等の関係を判定する際の留意点について

 イの場合において選択する同一需給圏内の代替競争不動産に係る取引事例等は、次に掲げる要件に該当するものでなければならない。

(ア)対象不動産との間に用途、規模、品等等からみた類似性が明確に認められること。

(イ)対象不動産の価格形成に関して直接に影響を与えていることが明確に認められること。

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 → 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 ② へ
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第7章 鑑定評価の方式 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 ②

3.事情補正

 取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。

(1)現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

(2)特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。

4.時点修正

 取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。

5.地域要因の比較及び個別的要因の比較

 取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産の個別的要因の比較をそれぞれ行う必要がある。

留意事項


② 地域要因の比較及び個別的要因の比較について
 取引事例等として同一需給圏内の代替競争不動産に係るものを選択する場合において、価格形成要因に係る対象不動産との比較を行う際には、個別的要因の比較だけでなく市場の特性に影響を与えている地域要因の比較もあわせて行うべきことに留意すべきである。

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 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 ① へ←   → 第1節 Ⅱ 原価法 へ 

第7章 第1節 Ⅱ 原価法

Ⅱ 原価法


1.意義
 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。

 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

 この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。

2.適用方法
(1)再調達原価の意義
 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

 なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価置換原価)を再調達原価とみなすものとする。

(2)再調達原価を求める方法
 再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。

 なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。

 ① 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価当該土地の標準的な造成費発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。

 なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。

 ② 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。

 ③ 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。

 ア 直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法である。

 直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。

 また、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って再調達原価を求めることができる。

 イ 間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産の再調達原価を求める方法である。

 間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。

3.減価修正
 減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
 減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

(1)減価の要因
 減価の要因は、物理的要因機能的要因及び経済的要因に分けられる。
 これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。

 ① 物理的要因
 物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。

 ② 機能的要因
 機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応設計の不良型式の旧式化設備の不足びその能率の低下等があげられる。

 ③ 経済的要因
 経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退不動産とその付近の環境との不適合不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

(2)減価修正の方法
 減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとする。

 ① 耐用年数に基づく方法
 耐用年数に基づく方法には、定額法定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定すべきである。

 この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおいて判断すべきである。
 なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の実情に即して決定すべきである。

 ② 観察減価法
 観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性維持管理の状態補修の状況付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

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 第1節 価格を求める鑑定評価の手法 ② ←   → 第1節 Ⅲ 取引事例比較法 へ
プロフィール

たまごかんてーし

Author:たまごかんてーし
2009年12月 不動産鑑定士試験 合格を志す。

2010年6月 短答式試験 合格!

2010年10月 論文式試験 不合格(Eランク)

2011年10月 論文式試験 不合格(Aランク)

2012年10月 論文式試験 合格!

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