不動産鑑定士 独学合格はこうやろう!

不動産鑑定士試験合格者の半数はTACなどの資格の学校に通っているらしい。それでも、独学で合格している人もいる。お金も時間もないが、工夫と努力で合格目指します!私の独学勉強法や使っている参考書から、鑑定士の年収まで色々ご紹介します♪

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第9章 鑑定評価報告書

 鑑定評価報告書は、不動産の鑑定評価の成果を記載した文書であり、不動産鑑定士が自己の専門的学識と経験に基づいた判断と意見を表明し、その責任を明らかにすることを目的とするものである。

第1節 鑑定評価報告書の作成指針


 鑑定評価報告書は、鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価額を表し、鑑定評価額を決定した理由を説明し、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の責任の所在を示すことを主旨とするものであるから、鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断鑑定評価方式の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。

 鑑定評価報告書の内容は、不動産鑑定業者が依頼者に交付する鑑定評価書の実質的な内容となるものである。

 したがって、鑑定評価報告書は、鑑定評価書を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものであり、さらには不動産の適正な価格の形成の基礎となるものであるから、その作成に当たっては、誤解の生ずる余地を与えないよう留意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理由については、依頼者その他第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。


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第9章 第2節 記載事項

第2節 記載事項


 鑑定評価報告書には、少なくともⅠ~Ⅹの事項について、次に記する点に留意して記載しなければならない。

Ⅰ 鑑定評価額及び価格又は賃料の種類

 正常価格又は正常賃料を求めることができる不動産について、依頼目的及び条件により限定価格特定価格又は限定賃料を求めた場合は、かっこ書きで正常価格又は正常賃料である旨を付記してそれらの額を併記しなければならない。

 また、総論第7章、第2節、Ⅰの1.に定める支払賃料の鑑定評価を依頼された場合における鑑定評価額の記載は、支払賃料である旨を付記して支払賃料の額を表示するとともに、当該支払賃料が実質賃料と異なる場合においては、かっこ書きで実質賃料である旨を付記して実質賃料の額を併記するものとする。

Ⅱ 鑑定評価の条件

 対象確定条件又は依頼目的に応じ付加された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件についてそれらが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が付加されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。

Ⅲ 対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類

Ⅳ 鑑定評価の依頼目的及び条件と価格又は賃料の種類との関連

 鑑定評価の依頼目的及び条件に応じ、当該価格を求めるべきと判断した理由を記載しなければならない。

 特に、特定価格を求めた場合には法令等による社会的要請の根拠、また、特殊価格を求めた場合には文化財の指定の事実等を明らかにしなければならない。

価格時点及び鑑定評価を行った年月日

 後日対象不動産の現況把握に疑義が生ずる場合があることを考慮して、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した年月日(実査日)をあわせて記載しなければならない。

Ⅵ 鑑定評価額の決定の理由の要旨

 鑑定評価額の決定の理由の要旨は、下記に掲げる内容について記載するものとする。

1.地域分析及び個別分析に係る事項
 同一需給圏及び近隣地域の範囲及び状況、対象不動産に係る価格形成要因についての状況、同一需給圏の市場動向及び同一需給圏における典型的な市場参加者の行動代替、競争等の関係にある不動産と比べた対象不動産の優劣及び競争力の程度等について記載しなければならない。

2.最有効使用の判定に関する事項
 最有効使用及びその判定の理由を明確に記載する。なお、建物及びその敷地に係る鑑定評価における最有効使用の判定の記載は、建物及びその敷地の最有効使用のほか、その敷地の更地としての最有効使用についても記載しなければならない。

3.鑑定評価方式の適用に関する事項
 鑑定評価の三方式を併用することが困難な場合にはその理由を記載するものとする。

4.試算価格又は試算賃料の調整に関する事項
 試算価格又は試算賃料の再吟味及び説得力に係る判断の結果を記載しなければならない。

5.公示価格との規準に関する事項

6.その他
 総論第7章、第2節、Ⅰの1.に定める支払賃料を求めた場合には、その支払賃料と実質賃料との関連を記載しなければならない。

Ⅶ 鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲
 対象不動産の確認、資料の検討及び価格形成要因の分析等、鑑定評価の手順の各段階において、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項が存する場合の評価上の取扱いを明示する必要がある。

 その際、不動産鑑定士が自ら行った調査の範囲及び内容を明確にするとともに、他の専門家が行った調査結果等を活用した場合においては、当該専門家が調査した範囲及び内容を明確にしなければならない。

Ⅷ 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
 1 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等
 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者について、対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容について記載しなければならない。

 2 依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係
 依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容について記載しなければならない。

 3 提出先等と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係等
 提出先等と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容(提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨)を記載しなければならない。

Ⅸ 関与不動産鑑定士の氏名

Ⅹ 依頼者及び鑑定評価書が依頼者以外に提出される場合における当該提出先の氏名又は名称

第3節 附属資料


 対象不動産等の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料等は、必要に応じて鑑定評価報告書に添付するものとする。

 なお、他の専門家が行った調査結果等を活用するために入手した調査報告書等の資料についても、必要に応じて、附属資料として添付するものとする。

 ただし、当該他の専門家の同意が得られないときは、この限りでない。


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第8章 鑑定評価の手順

 鑑定評価を行うためには、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順を必要とする。

 この手順は、一般に鑑定評価の基本的事項の確定依頼者、提出先及び利害関係等の確認処理計画の策定対象不動産の確認資料の収集及び整理資料の検討及び価格形成要因の分析鑑定評価方式の適用試算価格又は試算賃料の調整鑑定評価額の決定並びに鑑定評価報告書の作成の作業から成っており、不動産の鑑定評価に当たっては、これらを秩序的に実施すべきである。

第1節 鑑定評価の基本的事項の確定


 鑑定評価に当たっては、まず、鑑定評価の基本的事項を確定しなければならない。
 このため、鑑定評価の依頼目的及び条件について依頼者の意思を明瞭に確認するものとする。

第2節 依頼者、提出先及び利害関係等の確認


前節による依頼者の意思の確認においては、あわせて、次に掲げる事項を確認するものとする。

依頼者及び鑑定評価書が依頼者以外に提出される場合における当該提出先
関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

1 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等

 関与不動産鑑定士(当該鑑定評価に関与するすべての不動産鑑定士をいう。以下同じ。)又は関与不動産鑑定業者(関与不動産鑑定士の所属する不動産鑑定業者をいう。以下同じ。)について、対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容を明らかにしなければならない。

2 依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係

 依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。

3 提出先等と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係

 鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方又は鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先(以下「提出先等」という。)と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。

ただし、提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨を明らかにすれば足りる。

第3節 処理計画の策定


 処理計画の策定に当たっては、第1節により確定された鑑定評価の基本的事項に基づき、実施すべき作業の性質及び量、処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価方式の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定等鑑定評価の作業に係る処理計画を秩序的に策定しなければならない。


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プロフィール

たまごかんてーし

Author:たまごかんてーし
2009年12月 不動産鑑定士試験 合格を志す。

2010年6月 短答式試験 合格!

2010年10月 論文式試験 不合格(Eランク)

2011年10月 論文式試験 不合格(Aランク)

2012年10月 論文式試験 合格!

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